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    写本文的目的主要是因为自己从事金融行业也有2年了，也算是一个小小的总结吧，同时也算是激励自己继续培养独立思考的能力。

    先来说说中国和国际目前的经济形势。中国今年上半年GDP增长10.4%，CPI同比上涨7.9%，这表示中国已经走进了高增长高通胀的时代。高通胀给我们的感受就是物价涨的厉害，当家的人感觉日常开销大了，女孩子感觉买衣买衫贵了。CPI的高启让我们走进了实际利率为负利率的时代，意思就是与物价的涨幅相比我们存在银行的钱会变相贬值，即实际的购买力在下降。同时，由于从去年下半年开始，美国的次贷危机波及了全球的金融机构，并对美国的实体经济造成了很大程度的影响，剧估计这次次贷危机将造成全球大概一万亿美元的损失，期间美国政府为了挽救美国实体经济多次出手救市，使用了包括向银行系统注资、降低利率、减税政策、帮助无力偿还房贷的家庭还贷等手段，这么多措施也无法挽救美国经济面临衰退的风险。给我国经济带来的影响主要是出口减少，令GDP增长带来了一定影响。

    05年开始随着中国资本市场的改革——股权分置改革，中国股市迎来了历史性的大牛市，有人用黄金10年来比喻这次牛市。确实，2年的时间让所有参与的人都感觉到了牛市快感，财富效应与日俱增，全民皆为股民和基民。中国人有个习惯就是赚了钱就喜欢买房子，和农村人有了钱就要想着盖房子一样。其中也不乏很多的刚性需求。05年底开始楼市也结束了调整期，开始了新一轮的加速上涨，07年年中达到了顶峰。而随着资本市场的大幅回落，国内宏观调控以从紧的货币政策作为主基调，房市的冬天似乎来另了。

    08年2月，王石在央视公开抛出了房市“拐点论”，一场“拐”与“非拐”的争论就此开始。半年过去了，事实证明，似乎还是王石这老家伙老谋深算。深圳楼市暴跌，上海楼市成交量急剧萎缩（几乎相当于去年的一半），几乎99%的房地产公司都是向银行贷款进行项目开发（截止08年3月全国1428家房地产上市公司的平均资产负债率即贷款比率在53.68%），成交量没了，资金无法回收，贷款还不了，房产公司就活不下去了。同时在信贷政策从紧的环境下，开发商找钱更是难上加难。所以通过各种方式降价促销似乎是开发商的唯一选择。王石的万科又一次走在了前面，从过年时房展会上海多个楼盘进行集体促销开始，到目前万科白马花园进行公开折扣侧面放映了开发商资金压力的慢慢展现。我相信这只是一个开始。

     我认为由于这2年上海房价涨幅过快，与居民收入增长相比差距逐渐拉大，致使目前中等收入即年薪5万到12万的人群感觉购房也相当吃力。从这一角度出发加之购房者的心理预期似乎也所变化，所以我认为房地产市场调整不可避免，并且按照不同的地段调整的幅度差异会很大，但是上海绝不会出现像深圳这样的房价暴跌。现总结个人思考的一些支持观点的理由。

上海楼市将调整的理由：

一、          国内宏观调控主基调没有改变，央行收紧信贷，使得开发商资金链吃紧，只有适当降价回笼资金用以还贷和新项目开发。

二、          国务院近年来多次发文要求各地政府防止房地产市场涨幅过快将可能造成的金融动荡。

三、          近2年房价涨幅过快使得中等收入即年薪5万到12万的人群感觉购房也相当吃力，还贷压力明显增大。

四、          07年9月至今资本市场出现了大幅度回落，居民的钱蒸发了不少。

五、          人的心理预期有所变化，和股市一样，人的心理往往能左右市场，当大部分人都选择持币观望的时候，楼市成交量难以恢复，而成交量的萎缩促使开发商降价，一旦降价购房者更继续等待是否还会继续降价，这是一个循环，也是一个市场的趋势。

上海楼市不会出现暴跌的理由：

一、          刚性需求的存在，由几个部分组成。第一、二次置业的上海人。第二、外地来沪的新上海人。第三、家庭小型化（尤其是80后早结婚的）。第四、上海城市建设的拆建需求。目前上海市人口数量达到3000多万，其中上海户籍的1900万，外来常住人口500万，外来流动人口660万。

二、          中国经济继续保持较高的增长，居民的收入稳中有升，只要有收入还贷，房奴继续做。

三、          上海作为中国乃至全球的金融中心，慢慢也想扮演文化、娱乐中心等其他角色，世博会将要举办，迪斯尼似乎将要落户上海。这样使得越来越多的人涌向上海，越来越多的人想在上海买套房，无论是自住、投资、还是投机也好。

就调整的幅度来说，按环线划分，越往外调整幅度越大，当然不是所有楼盘一概而论，具体还要集合交通、商业配套、社区成熟度等。市中心的高档物业，由于土地的稀缺性、高品质的楼房、成熟的生活配套、方便的交通以及以自住为主的特性使其只有非常狭小降价的空间，这部分物业可能将长时间停留在有价无市的局面，并可能有相当一部分以改售转租。而那些离市区较远、生活配套不成熟、交通不便的地区的房价向下调整幅度可能将达到15%-25%左右。

从调整时间来说，一般楼市调整周期在2年左右，我认为这次楼市调整的时间目前很难估计，原因在于第一要看国内经济的形式，宏观调控的步伐，第二要看居民可支配收入的增长幅度，第三看资本市场回暖的速度和幅度，第四要看购房者的心理预期底线以及刚性需求压抑的程度。

中国目前来说还没有经历过一次真正意义上的金融危机，这和中国政府一向稳健保守的金融政策有关，不过这种稳健和保守使中国逃过了97年东南亚的金融危机，并且本次美国次级贷款危机对我国的实质影响也并不很大。随着中国金融行业的不断开放，国际游资进出我国更容易，也使得我国防范金融风险的任务更为艰巨。中国正在走西方走过的路，即资产证券化，将集中的风险分散到众多的机构以及个人投资者身上。

写了篇有史以来最长最严肃的日志（最近日志越写越长，不是好现象）。写本文不参与更多讨论，认同的人点下头，不认同的人笑笑即可。